O coro de especialistas que identificaram uma bolha imobiliária no Brasil recebeu em agosto um nome de peso. Robert Shiller, professor da Universidade de Yale e ganhador do prêmio Nobel de economia, afirmou no 6º Congresso Internacional de Mercados Financeiros e de Capitais que acreditava que o cenário brasileiro apresentava características de uma bolha imobiliária, sobretudo nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro.
Pesquisadores nacionais chegaram à mesma conclusão de Shiller. O IPEA – Instituto de Pesquisa Econômica – realizou um estudo chamado “Existe bolha imobiliária brasileira?” O resultado alcançado mostra evidências concretas de uma bolha no Brasil.
O governo aparece como um dos principais responsáveis pela bolha, pois deu os seguintes estímulos para um mercado já aquecido:
– diminuição dos juros bancários;
– aumento progressivo do valor limite nos financiamentos imobiliários, chegando à quantia atual de R$ 750.000 (para as grandes capitais);
– aumento do tempo de pagamento dos financiamentos imobiliários de 30 para 35 anos.
No entanto, não é necessário que grandes nomes digam algo que já salta aos olhos de qualquer pessoa mais atenta: os imóveis sofreram uma valorização fora do comum. Como consequência disto, temos a mudança de várias características do mercado imobiliário brasileiro. Veja abaixo:
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Antes da valorização | Fruto da valorização |
| Subida dos preços dos imóveis | Ritmo moderado, mais próxima da taxa Selic | Extremamente rápida, desbancando os outros investimentos |
| Preço dos imóveis na planta | Em média 30% mais baratos que os prontos | Mesmo preço, por vezes mais caros, que os prontos |
| Gosto popular por investimento em imóveis | Investimento tido como mais seletivo | Investimento procurado por todos |
| Retorno proporcionado pelo aluguel | Retorno maior ou próximo do registrado pela poupança |
Retorno mais baixo que o da poupança (quanto mais caro o imóvel maior a diferença) |
Conforme observamos a tabela acima, vemos que em um período de aproximadamente cinco anos o mercado imobiliário mudou radicalmente.
Para entendermos melhor essas mudanças e porque as mesmas apontam para um destino perigoso, vamos analisar separadamente vários indícios que apontam de modo conclusivo para a formação da bolha imobiliária.
1º Característica da bolha imobiliária – Supervalorização
Em cinco anos os imóveis no Brasil dobraram de preço, sendo que não são raros casos onde o preço do imóvel triplicou. Este tipo de valorização é incomum, visto que nunca ocorreu no mercado americano e raramente ocorre em países sede de grandes eventos.
Para quem quer comprar imóveis na planta em grandes cidades, está cada vez mais difícil encontrar boas oportunidades. O preço do metro quadrado cobrado nos imóveis que nem se quer estão em construção é muito próximo dos preços de imóveis prontos para morar, e por vezes até mais altos (para ver um exemplo mostrando imóveis na planta vendidos por preços 40% mais altos que imóveis prontos, clique aqui).
2º Característica da bolha imobiliária – Crescimento da renda não acompanha crescimento dos preços
Enquanto os imóveis aumentaram de preço de maneira rápida, a renda do brasileiro teve um aumento muito mais modesto. Como resultado desta discrepância, temos imóveis que valem milhões de reais sendo alugados por preços que não chegam a 0,3% de seu valor. O aluguel deixou de ser atrativo para o proprietário.
Essa disparidade se explica porque o aumento do preço de um imóvel não está relacionado ao aumento da renda, mais a melhores condições de financiamento (juros menores e tempo de financiamento maior). Já o valor do aluguel é diretamente condicionado a um aumento da renda.
Observe que quando o aluguel não é rentável para o proprietário, a venda se apresenta como uma oportunidade mais atraente. Basta ver que o valor do imóvel renderia mais que o aluguel se fosse aplicado em qualquer outro investimento.
Recomendo a leitura do artigo Porque é um bom negócio vender seu imóvel para quem quiser saber mais sobre este tópico.
3º Característica da bolha imobiliária – Excesso de oferta
Uma avalanche de imóveis lançados entre 2009 e 2010 ficarão prontos em 2014. Grande parte destes será colocada à venda pelos compradores iniciais, com esperança de embolsar o lucro oriundo da grande valorização do mercado imobiliário.
O problema desta situação é que os imóveis prontos estarão concorrendo com os imóveis lançados em 2011, 2012, 2013 e com os lançamentos programados para 2014.
Com o excesso de oferta os vendedores serão forçados a baixar o preço para vender mais rápido. Muitos serão obrigados a seguir este comportamento por não possuir condições de pagar as mensalidades do imóvel, visto que após a entrega das chaves as incorporadoras passam a cobrar juros de quem não quitou o imóvel.
4º Característica da bolha imobiliária – Diminuição da procura
A procura por imóveis está diminuindo desde 2011. Mesmo com os crescentes estímulos do governo o mercado começa a dar sinais de esgotamento.
Como grande parte dos indivíduos que compraram imóveis na planta pretendem revende-los depois de prontos, a falta de pessoas interessadas em compra-los deverá ser mais um fator que obrigará quem vende a baixar o preço para conseguir se sobressair frente a grande concorrência.
5º Característica da Bolha Imobiliária – Inflação alta
Mesmo com os esforços realizados pelo governo para cortar gastos e economizar dinheiro, a inflação tem aumentado e assustado novamente o brasileiro.
A IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) previsto para 2013 está atualmente em 5,82%, e para 2014 a projeção atual é de 6,22%.
Com o crescimento da inflação nosso dinheiro passa a valer menos em decorrência da subida generalizada dos preços. Para quem comprou imóvel financiado essa é uma preocupação ainda maior, já que muitas vezes os financiamentos imobiliários são corrigidos com base em índices que medem a inflação.
6º Característica da bolha imobiliária – Aumento dos juros
Outra consequência funesta do aumento da inflação é o aumento das taxas de juros, medida normalmente adotada pelo governo para diminuir o consumo e a oferta de crédito.
Além deste fato, as taxas de juros mundiais estavam em patamares historicamente muito baixos, o que indica que devem subir dentro em breve. Tendência que está sendo acompanhada pelo Brasil.
A taxa Selic se encontrava na casa dos 9,5% ao ano e foi elevada para 10% na reunião do Copom realizada no dia 27 de novembro.
Como os financiamentos imobiliários são feitos com juros pós-fixados, a dívida de quem comprou imóveis irá aumentar e estes poderão não ter condições de pagar as novas mensalidades. Como consequência direta disto, os bancos terão uma enxurrada de imóveis sendo retomados de seus donos inadimplentes.
Para se livrar desta situação, as pessoas tentarão vender seus imóveis da forma mais rápida possível, baixando o preço para achar um comprador num cenário de inflação alta, crédito caro e grande concorrência.
Cabe lembrar que o estouro da bolha imobiliária dos Estados Unidos aconteceu justamente quando o Banco Central americano aumentou as taxas de juros.
Conclusão
Analisando as características atuais da economia brasileira, fica evidente que teremos problemas no mercado imobiliário em um futuro breve.
Não acredito num estouro da bolha para o ano de 2014, pois teremos a Copa do Mundo do Brasil e nossa eleição presidencial (anos de eleição costumam ser bons períodos para a economia). Depois disto, tudo se torna nebuloso.
No Rio de Janeiro ainda teremos as Olimpíadas de 2016, o que talvez ainda possa segurar o mercado.
Como não é possível prever uma data certa para o início de uma crise, o melhor que temos a fazer é nos proteger desde já.
Evite uma exposição excessiva ao setor imobiliário. Caso você tenha comprado vários imóveis, pense em vendê-los e embolsar parte do lucro para não se expor em demasia ao risco.
Se você ainda não comprou imóveis, meu conselho é que espere mais um pouco, sobretudo se o objeto de desejo é de grande valor. Tenha em mente que quanto mais caro um imóvel mais difícil vendê-lo depois.
Para quem quiser saber mais sobre como investir com segurança em imóveis recomendo o leitura do livro Como investir em imóveis, escrito por Leandro Ávila, especialista no setor.
Posso falar muito bem deste livro por conta do seu conteúdo de excelente qualidade e, principalmente, pelo fato do investimento de menos de R$ 50 feito para comprar o livro ter me ajudado a economizar mais de R$ 15.000 com taxas no momento de vender meu imóvel.
Para quem se interessa pelo setor imobiliário, o livro Como investir em imóveis é uma ótima fonte de conhecimento.
Espero que este artigo tenha sido esclarecedor.
Para saber mais sobre investimento imobiliário, leia os artigos:
– 6 vantagens de investir em Fundos Imobiliários ao invés de Imóveis e
– 10 erros mortais que você deve evitar quando comprar um imóvel
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