Se você não quer ver o sonho do primeiro imóvel se transformar em pesadelo (assim como quase aconteceu comigo), preste atenção neste artigo.
Na expectativa de lucros altos e com a “certeza” de estar entrando em um mercado onde os preços só crescem, muitos brasileiros resolveram investir em imóveis nos últimos anos.
O grande problema é que a maioria investiu sem pesquisar sobre o mercado e acabou cometendo uma série de erros graves, capazes até mesmo de inviabilizar a compra e acarretar a perda do imóvel ou dos valores investidos.
Para ajudar você que pretende adquirir seu primeiro imóvel, e alertar aqueles que se enquadram no descrito acima, elaborei este artigo contendo os 10 piores erros (aqueles realmente mortais) que você deve evitar quando comprar um imóvel.
Cabe ressaltar que grande parte do conteúdo deste artigo veio do excelente Livro Negro dos Imóveis, do autor Leandro Ávila.
Vamos aos erros!
#1 Não pesquisar o preço do metro quadrado dos imóveis da região
Devido à animação geral com a subida dos preços dos imóveis nos últimos anos, foi criada a falsa crença de que imóveis não desvalorizam.
Com isso, algumas construtoras aproveitaram para aumentar os lucros vendendo imóveis na planta com preços mais altos do que os de imóveis já construídos.
Existem vários casos documentados de imóveis na planta com preços até 30% mais altos e que mesmo assim foram completamente vendidos (para ler a reportagem, clique aqui).
Para não se juntar a lista de consumidores incautos, analise o preço do metro quadrado da região do imóvel escolhido. Se o preço do imóvel estiver alto demais, sem que o mesmo tenha um diferencial que justifique esse valor, não vale a pena.
Caso o imóvel escolhido esteja na planta, o preço do metro quadrado deve ser mais baixo (cerca de 30%).
Não há sentido em pagar mais caro por um imóvel que ainda não pode ser usado como moradia, nem gerar renda de aluguel e do qual não temos 100% de certeza da conclusão da obra.
#2 Assinar contratos ou termos aditivos sem ler ou entender o conteúdo
Nunca, em hipótese alguma, assine qualquer documento sem antes ler e entender do que se trata.
Eu mesmo quase me dei muito mal por não prestar atenção neste item.
Em 2012 comprei um imóvel residencial no Rio de Janeiro. No meio da obra o mesmo acabou se transformando em hotel para atender a demanda das Olimpíadas de 2016.
Com a mudança, fui chamado pela construtora para assinar um termo aditivo. Neste momento cometi o erro de assinar a documentação sem atentar para os detalhes, devido à pressão dos funcionários da construtora.
O problema de ter feito isso é que concordava com um aumento de 40% nos custos da obra.
Minha sorte foi conseguir anular o contrato alguns meses depois e resgatar o valor do investimento com o auxilio de uma advogada (obrigado Priscila!) e contando com a boa vontade da construtora, que não quis levar a questão para a justiça.
Repare que usei a palavra “sorte”, porque poderia muito bem estar obrigado a pagar um imóvel muito mais caro do que o inicial ou estar brigando na justiça para recuperar o valor que investi.
#3 Não mostrar o contrato para um advogado especializado
Essa simples ação é capaz de poupar muita dor de cabeça futura.
Algumas construtoras fazem contratos nebulosos expondo o comprador a riscos desnecessários enquanto diminuem o máximo que podem suas obrigações em caso de atraso ou não conclusão da obra.
O ideal para não ser enrolado é contar com o auxílio de um profissional que possa lhe orientar acerca de quais cláusulas devem ser retiradas e quais devem ser incluídas no contrato.
Como exemplo de cláusulas que costumam gerar problemas para o comprador temos:
– Pagamento da taxa de corretagem saindo do bolso do comprador (quem deve pagar é a construtora);
– Taxa de interveniência na venda do imóvel; e
– Falta de multa para a construtora que atrasar a entrega da obra.
#4 Comprar imóvel incompatível com sua renda
Não tente dar um passo maior que a perna.
Só porque seu perfil foi aprovado pela construtora ou pelo banco, não significa que você possa comprar o imóvel alvo. Ver se a parcela cabe no bolso é apenas o primeiro passo.
Especialistas aconselham a não comprometer mais de 30% de sua renda ao comprar um imóvel. Lembre-se que um financiamento imobiliário é uma dívida de até 35 anos.
Além disso, ao comprar um imóvel mais caro, você pagará mais caro em taxas, condomínio e impostos (veja no item #5).
Avalie o impacto que a compra de um imóvel mais caro trará para sua vida. Em caso de dúvida ou receio de não conseguir pagar, não compre.
#5 Não levar em conta as taxas e impostos quando for comprar o imóvel
Muita gente se esquece de que, além do valor do imóvel, temos de arcar com uma série de custos elevados por ocasião da compra.
No caso de imóveis já construídos temos ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e as taxas de condomínio.
Nos imóveis na planta temos Escritura, Registro do Imóvel, ITBI e a variação do INCC (Índice Nacional de Custos na Construção).
Todos estes gastos, se somados, passam a representar valores elevados que podem pegar o comprador desprevenido.
#6 Não pesquisar sobre os envolvidos na transação
Numa negociação envolvendo valores tão altos, todo cuidado é pouco.
Fazendo uma pesquisa rápida, é fácil encontrar milhares de casos de fraudes envolvendo transações imobiliárias. Faça questão de conhecer bem todos os envolvidos e buscar o máximo de informações possíveis sobre os mesmos.
Algumas perguntas que devem ser respondidas:
Qual a reputação da construtora? Quem está vendendo o imóvel é casado? O cônjuge está de acordo com a venda? Eles são realmente os donos do imóvel? O proprietário responde há algum processo judicial? O imóvel pode ser vendido?O corretor está autorizado a vender o imóvel? O corretor é mesmo corretor?
Não verificar estes itens básicos pode, literalmente, custar caro. Como exemplo, cito o caso de um conhecido que comprou um imóvel que não podia ser vendido porque estava destinado a pagar dívidas que o dono anterior tinha com a justiça.
O resultado da falta de pesquisa foi a perda do valor pago e uma acusação por ter ajudado o dono endividado a se desfazer de seu patrimônio para não arcar com as dívidas.
#7 Acreditar em tudo que o corretor fala
O corretor de imóveis é um profissional comissionado que ganha sua renda apenas quando vende um imóvel. Sendo assim, acreditar em tudo que o corretor fala não é uma atitude inteligente.
Você nunca deve perguntar ao barbeiro se precisa de um corte de cabelo”
A frase acima já diz tudo, não leve a sério opiniões de pessoas que tendem a ganhar com suas escolhas.
Corretores tendem a exagerar nos pontos positivos do imóvel e não citar os negativos. Não se deixe levar pelo canto da sereia. Pense por si mesmo, reflita com calma para não tomar uma decisão ruim baseada em argumentos duvidosos.
#8 Esquecer que imóveis são bens de pouca liquidez
Vários brasileiros resolveram investir em imóveis na planta para vendê-los logo após a conclusão da obra.
O problema é que a oferta de imóveis cresceu muito enquanto o número de compradores diminuiu devido as piores condições econômicas do país e preço alto dos imóveis.
Com isso, vender um imóvel (que já não era algo rápido) se tornou ainda mais difícil.
Se esses compradores não tiverem condições de arcar com os custos do imóvel adquirido, terão de se desfazer dele por preços baixos ou então aceitar o prejuízo de fazer um distrato com a construtora (quando isso acontece com muita gente, temos um dos sinais de Bolha Imobiliária).
Por melhor que fosse o prognóstico no momento da compra, devemos nos lembrar que imóveis são bens de pouca liquidez. Portanto, não compre um pensando que a venda no futuro será rápida.
#9 Não visitar o imóvel em vários horários e condições climáticas antes de fechar a compra
Faça esforço para visitar o imóvel diversas vezes antes de fechar a compra. Só assim você poderá ter uma noção real de como o imóvel interage com o ambiente.
O imóvel fica exposto ao sol da tarde? Em dias quentes ou frios, como fica a temperatura dentro da casa? Quando chove a rua alaga? Há goteiras no teto? Como é o movimento na vizinhança no período noturno? Como é o trânsito nos diferentes horários?
Essas são apenas algumas perguntas a serem respondidas para que o comprador não tenha surpresas desagradáveis.
#10 Não levar um especialista para avaliar as condições estruturais do imóvel
Uma pintura ou obra recente pode maquiar defeitos estruturais de um imóvel.
Por isso, principalmente quando falamos de imóveis que já tem mais tempo de construção, devemos contar com a opinião de profissionais que atestem a segurança estrutural do imóvel.
Pode parecer exagero, mas quem já teve problemas com moradias que apresentaram rachaduras pouco tempo após a compra, sabe que este é um cuidado importante.
Conclusão
Comprar um imóvel é a decisão financeira mais importante da vida da maioria das pessoas. Por isso, vale a pena estudar sobre o assunto para não se arrepender depois.
Vamos recapitular os 10 erros mortais que você deve evitar quando comprar um imóvel:
#1 Não pesquisar o preço do metro quadrado dos imóveis da região
#2 Assinar contratos ou termos aditivos sem ler ou entender o conteúdo
#3 Não mostrar o contrato para um advogado especializado
#4 Comprar imóvel incompatível com sua renda
#5 Não levar em conta as taxas e impostos quando for comprar o imóvel
#6 Não pesquisar sobre os envolvidos na transação
#7 Acreditar em tudo que o corretor fala
#8 Esquecer que imóveis são bens de pouca liquidez
#9 Não visitar o imóvel em vários horários e condições climáticas antes de fechar a compra
#10 Não levar um especialista para avaliar as condições estruturais do imóvel
Com imóveis é melhor não errar.
Embora o comprador esteja protegido pelo código do consumidor, vale a pena ficar atento aos erros mostrados neste artigo. Depois que o dinheiro sai da sua conta bancária, o processo para recuperá-lo é quase sempre difícil, custoso e demorado.
Para os interessados em saber mais sobre o assunto, indico a leitura do excelente Livro Negro dos Imóveis. Este E-book me fez economizar cerca de R$ 15.000 na compra do meu primeiro imóvel (mais de 200 vezes o valor investido no livro!).
Por isso digo e repito que o investimento em educação é o melhor que existe.
Espero que tenha gostado do artigo.
Abraço.
E você? O que acha desse assunto?
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