Porque a casa própria não é investimento

Tempo de leitura: 3 minutos

Qual o grande sonho do brasileiro médio hoje, o objetivo de vida de muitos? A casa própria, concorda?

O sonho de sair do aluguel (mas, na maioria dos casos, continuar pagando condomínio, IPTU, etc.)… Não fosse verdade, o programa Minha Casa Minha Vida não teria tão enorme sucesso (não vou discutir aqui o viés político do programa, apenas constatar o nível de adesão popular).

Do mesmo modo que, como disse dias atrás, o carro utilizado no dia a dia para lazer ou ir e voltar ao trabalho, ou ainda levar as crianças à escola, enfim, para essas atividades cotidianas, não é investimento (clique aqui para ler este artigo), a casa própria também não é.

Por quê? Pela mesma razão: a casa própria gera despesas, e não receitas. Verdade absoluta? Definitivamente não, mas vamos à ressalva: a possível valorização do imóvel acima do percentual inflacionário.

Exceto em momentos de boom imobiliário, como o que estamos vivendo (na opinião de alguns), ou que acabamos de viver (na opinião de outros), quando não temos alta significativa dos valores dos imóveis, os valores de alugueis (e IPTU) tendem a se manter comportados, sem saltos.

Isto torna o aluguel mais atrativo que a compra da casa própria em termos meramente econômicos, pois permite o uso do dinheiro (capital) para investimentos com melhor remuneração.

Vou dar exemplos da cidade em que moro, e que conheço melhor, mas que acredito não ser muito diferente do restante do país. No mercado imobiliário de Belo Horizonte, um apartamento de R$250.000,00 tem gerado receitas líquidas mensais (após descontar impostos, taxas, custos de corretagem, etc.) da ordem de 0,3% ao mês, bem abaixo da inflação ou do rendimento da caderneta de poupança.

Se a valorização imobiliária gerada pelo boom que estamos vivendo cessar, o investimento torna-se extremamente desinteressante, valendo mais a pena alugar e não adquirir.

Ainda no mercado belo horizontino, quanto menor o valor do imóvel, maior a rentabilidade líquida relativa, ou seja, um imóvel de R$100.000,00 tem aluguel relativamente maior do que um imóvel de R$1.000.000,00.

Exemplificando, um imóvel de R$1.000.000,00 costuma render, líquido, em torno de R$2.500,00 mensais. Um imóvel de R$100.000,00 rende em torno de R$350,00. Dez imóveis de R$100.000,00 rendem, portanto, R$3.500,00 mensais.

Imóvel Receita mensal por imóvel Receita total mensal
 imóvel 1.000.000,00                          2.500,00                  2.500,00
10 imóveis de 100.000,00 cada                             350,00                  3.500,00

Lembrando que a vacância de um imóvel de R$100.000,00 representa perda de R$350,00, assegurando a rentabilidade de R$3.150,00/mês, enquanto a vacância do imóvel de R$1.000.000,00 representa a perda de toda a receita (além de arcar com custos de IPTU, condomínio, taxas, etc.).

Isto também significa que se você possui o desejo de morar em um imóvel que custa R$1.000.000,00 e já possui o dinheiro, vale mais a pena comprar dez imóveis de R$100.000,00 do que apenas o seu, de R$1.000.000,00: sobram em torno de R$1.000,00 da “troca” dos aluguéis.

Entretanto, há um fator a ser considerado e que não é econômico, é emocional: o desejo de ter a casa própria, o desejo de poder falar “isto é meu, esta casa é minha!”.

Pode parecer bobagem, mas fincar esta raiz é importante para muita gente. Talvez seja o seu caso. Se for, e tiver condições econômicas, vá em frente: dinheiro não é tudo nesta vida. Ser feliz vale muito mais.

Até a próxima.

E você? O que acha?

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  • Lalam Almeida

    Oi, Bruno. Obrigada pela resposta.
    Então, meu financiamento tem um juro baixo (7,9 + TR). Pelo que andei vendo, é melhor investir em algo que me ofereça um valor acima disso e também se quitar vou imobilizar ainda mais meu capital. Por enquanto, a gente acha que não é uma boa hora para quitar ou vender o apartamento porque não temos segurança e conhecimento para investir esse capital.
    Considerando que o apartamento está alugado e que não estamos tendo custos com ele, melhor ficar assim enquanto buscamos outra solução melhor.
    Em relação a construir uma casa aqui em CG seria para a gente deixar de pagar aluguel. Hoje moramos num imóvel alugado, então temos uma despesa mensal e fixa com aluguel. A ideia, seria pegar um financiamento e construir um imóvel para morarmos nele. E ai, ao invés de pagar o aluguel que já pagamos, pagaríamos o financiamento.
    Ando pesquisando porque a ideia é financiar 90% da construção e que a prestação do financiamento seja equivalente ao valor atual do aluguel que pagamos. Considerando que eu teria todo o trabalho de construir o imóvel, imagino que já conseguiria uma valorização de 30% em cima do preço de custo.

    Outra dúvida é que gostaria de fazer um investimento (sou conservadora) a longo prazo com um aporte mensal de R$ 1.500,00. Quais seriam boas opções?

  • Oi, Lalam.

    Obrigado pelos parabéns!
    Vou responder dando minha opinião (não quer dizer que é a melhor linha de ação).
    1 – Tem que ver se os juros do financiamento são altos quando comparado ao que seu capital rende investido. Se os juros forem mais altos, vale a pena.
    2 – Eu não gosto de financiamentos, mas construir uma casa, quando a atividade é bem planejada e orçada, costuma ser um ótimo investimento. Uma hora o mercado imobiliário vai sair do marasmo… ele é cíclico, né. Cedo ou trade o preço volta a aumentar e mesmo que a meta atual seja alugar pelo valor do financiamento, provavelmente vocês poderão ganhar um bom dinheiro vendendo a casa no futuro.
    3 – Não acho que seria mais vantajoso. Não conheço o mercado de imóveis de Campo Grande, mas se for igual ao da grande maioria das capitais brasileiras o preço do aluguel costuma ser menor que 0,6% do valor do imóvel. Por isso acho difícil que o valor do aluguel da futura casa seja capaz de pagar a prestação do financiamento. Eu não colocaria minhas fichas nisso.
    Essa é minha opinião.

    Espero ter ajudado.
    Abraço!

  • Lalam Almeida

    Oi,Bruno sigo a Malu no instagram e comecei a ver seu site ontem. Muito bom o conteúdo, parabéns!
    Tenho muitas dúvidas, mas em especial sobre imóveis. Atualmente temos um apartamento financiado, compramos nosso primeiro apartamento totalmente financiado em 2006 porque a prestação seria equivalente ao aluguel. Com a valorização do mercado e uma reforma que fizemos, conseguimos vendê-lo (sem está quitado) e com a diferença compramos outro que financiamos 50% em 30 anos (já pagamos 8). Também a prestação do financiamento era equivalente a um aluguel.
    Por motivos profissionais, mudamos de cidade. Nosso apartamento (Brasília) está alugado , o inquilino paga o IPTU e o valor do aluguel é equivalente a prestação do financiamento. Mas temos um custo de taxa-extra do condomínio.
    Na atual cidade que residimos (Campo Grande/MS) alugamos um sobrado.
    A minha grande dúvida, vale a pena quitar o apartamento? Como o mercado está meio parado e ele está alugado, não pensamos em vendê-lo.
    Segunda dúvida, considerando que novamente estamos pagando aluguel, estamos pensando na possibilidade de fazer um outro financiamento para construir uma casa, financiando 90%, mas com a prestação do financiamento equivalente ao aluguel.
    Se tivesse dinheiro para comprar um imóvel, iria aplicar. Mas, não temos o dinheiro e pagamos o aluguel. Não seria mais vantajoso pegar o dinheiro do banco e comprar o imóvel e o valor que pagamos o aluguel pagar o financiamento?

  • Olá novamente, Bruna.
    Não podemos generalizar, dependendo das condições de mercado até pode ser um bom investimento. E sonho é sonho né, rs.
    Sobre esse artigo, ele é do Daniel Meinberg (observe um box acima com as informações do autor), um colaborador do Você MAIS Rico que escrevia ocasionalmente para o site… ele é de BH.
    Eu sou do Rio de Janeiro, mas adoro Minas.
    Grande abraço e muito sucesso pra você também!

  • Bruna Ferreira

    Concordo e discordo de vc em alguns pontos. O sonho da casa própria, como diz ó termo é “casa própria”. Quando esse sonho se realiza tem por finalidade a moradia, deixar de pagar aluguel para ter no futuro algo para chamar de seu e que futuros herdeiros possam herdar. Agora, quando se trata de investimento realmente é necessário atentar-se aos valores, custos e despesas que esse imóvel vai gerar e o retorno que vai trazer. É matemático: se o retorno for menor que investido não vale a pena. Acredito que o maior erro das pessoas é não pensar que esse negócio a longo prazo pode variar muito e algum momento o desembolso pode pesar demais. Bom, essa é minha opinião. Trabalho no mercado imobiliário há 10 anos e vi muitos erros sendo cometidos por investidores e clientes. Fiquei feliz em saber que vc é de Belo Horizonte, assim como eu. Sempre que vemos bons artigos assim são de pessoas de fora, com realidade de mercado diferente do nosso, da característica mineira e belo horizontina. Abraços e sucesso!

  • Olá, Daniel.

    Nestes casos que você relatou, realmente foram ótimos negócios. Seus conhecidos acharam um financiamento que ficava mais barato que o aluguel que recebem do inquilino, e tudo investimento apenas R$ 20.000. Entretanto, dúvido muito que durante o financimento, que deve ser de uns 30 anos, os mesmo não irão desembolsar mais nada, e darão muita sorte se mantiverem o imóvel alugado durante todo o período, algo que é impossível de prever.

    Em todo caso, o exemplo do artigo se aplica melhor a imóveis já quitados. Os 120.000 desembolsados renderiam menos de 700 reais neste imóvel (porque ainda temos que tirar o condomínio, fora outras possíveis taxas e impostos). Supondo que o que sobraria limpo na mão do proprietário seria a quantia de 600 reais, teremos um rendimento mensal de 0.5%. Isso levando em conta que o imóvel custou só 120.000, o que sabemos não ser verdade, dado que os juros do financiamento fazem o valor pago pelo imóvel mais que dobrar.

    Esses mesmos 120.000 investidos em Tesouro Direto ou Letras de Crédito renderiam cerca de 1% ao mês, pela taxa de juros de hoje, sendo isento de imposto de renda no caso das Letras de Crédito.

    Para imóveis já totalmente pagos, não há o que discutir, aluguéis rendem muito pouco atualmente. É melhor vender e aplicar o dinheiro.

    Esse é meu ponto de vista.

    Abraço e continue acompanhando o Você MAI$ Rico!

  • Obrigado, Fábio.

    Abraço e continue acompanhando o Você MAI$ Rico!

  • daniel

    Conheço duas pessoas que compraram apartamento de +ou- 120 mil e em seguida alugaram. Gastaram aproximadamente 20 mil com entrada e taxas. Alugam por aproximadamente 700 reais que equivale justamente ao valor da parcela + taxa de condominio. No final das contas, o inquilino está pagando o apartamento para eles, daqui a alguns(muitos) anos o ap estara quitado e o proprietário talvez terá pago somente esses 20 mil iniciais. Não entendo como pode ser um mal negócio.

  • Fábio

    valeu pela dica Bruno, suas orientações esta sendo muito importante.